Location saisonnière : la question de la licence touristique

Acheter un bien pour le louer aux vacanciers une partie de l’année : l’idée est séduisante, et elle peut tout à fait fonctionner. Mais en Espagne, la location touristique est encadrée, et les règles ont beaucoup évolué ces dernières années. Avant d’acheter dans ce but, une question passe avant toutes les autres : est-ce possible, pour ce bien précis ?

Bonne nouvelle : cela se vérifie avant de signer. Voici les points à connaître, expliqués simplement, pour la Costa Blanca et la Costa Cálida.

Pourquoi la location touristique est-elle encadrée ?

En Espagne, le tourisme relève des régions. Chacune fixe ses propres règles pour les logements loués aux vacanciers : conditions, déclaration, inscription dans un registre. Les communes ont aussi leur mot à dire, à travers leur plan d’urbanisme.

Ces dernières années, deux nouveautés nationales se sont ajoutées : un numéro d’enregistrement unique pour les locations de courte durée, et un rôle renforcé des copropriétés. Le résultat : un cadre plus clair, mais qui demande de vérifier plusieurs niveaux avant d’acheter.

Quelles règles sur la Costa Blanca ?

La Costa Blanca fait partie de la Communauté valencienne. Les règles y ont été modifiées par le décret-loi 9/2024 du Consell, en vigueur depuis le 8 août 2024.

Ce qu’est un logement touristique. Dans la Communauté valencienne, un logement est considéré comme touristique quand il est loué pour de courtes périodes, de dix jours ou moins de façon continue au même locataire.

L’inscription au registre du tourisme. Pour louer aux vacanciers, le logement doit être inscrit au registre du tourisme de la Communauté valencienne. Cette inscription demande un rapport favorable de la commune sur la compatibilité urbanistique du logement avec l’usage touristique, ou un document équivalent.

Ce que ça change pour vous. La commune joue un rôle clé : selon son plan d’urbanisme, l’usage touristique peut être possible dans un quartier et pas dans un autre. Pour un bien situé hors zone urbaine, des autorisations supplémentaires peuvent être nécessaires. C’est pourquoi on vérifie toujours la situation du bien précis, et pas seulement celle de la ville.

Et sur la Costa Cálida ?

La Costa Cálida se trouve dans la Région de Murcie, où les logements touristiques sont régis par le décret 256/2019.

Avant de commencer à louer, le propriétaire doit déposer une déclaration responsable auprès de l’Institut du tourisme de la Région de Murcie. Le logement doit ensuite figurer au registre des entreprises et activités touristiques de la région : c’est une condition indispensable pour démarrer l’activité.

Là aussi, les règles de la commune et de la copropriété s’appliquent en plus. Si vous visez Puerto de Mazarrón, Águilas ou Camposol, ces vérifications font partie de notre accompagnement.

Qu’est-ce que le numéro d’enregistrement national ?

C’est la grande nouveauté de 2025. Le Real Decreto 1312/2024 a créé un registre unique des locations de courte durée, à l’échelle de toute l’Espagne.

• Depuis le 1er juillet 2025, un numéro d’enregistrement est obligatoire pour proposer un logement en location de courte durée sur une plateforme en ligne.
• La demande se fait auprès du registre de la propriété, en ligne ou sur place.
• Ce numéro s’ajoute à la licence régionale, il ne la remplace pas.
• Sans numéro valable, les annonces peuvent être retirées des plateformes.

Le registre de la propriété vérifie certains points avant d’attribuer le numéro, notamment ce que disent les statuts de la copropriété. D’où l’importance du point suivant.

La copropriété peut-elle interdire la location touristique ?

Oui, et c’est un point à vérifier en priorité si vous visez un appartement ou une maison dans une résidence.

Depuis le 3 avril 2025, l’ouverture d’une nouvelle location touristique dans un immeuble en copropriété doit être expressément approuvée par la communauté des copropriétaires. Il faut le vote favorable des trois cinquièmes des copropriétaires, qui représentent aussi les trois cinquièmes des quotes-parts. La même majorité peut limiter ou conditionner l’activité, ou augmenter la participation aux charges du logement concerné, dans une limite de 20 %. Ces décisions ne sont pas rétroactives.

Les statuts comptent aussi. Certains statuts de copropriété réservent les logements à l’habitation, ce qui peut empêcher l’activité touristique.

Concrètement, avant d’acheter pour louer, il faut lire les statuts et les procès-verbaux récents de la copropriété, et savoir si un accord existe déjà.

Que vérifier avant d’acheter pour louer ?

Voici la liste des vérifications à faire, pour le bien précis qui vous intéresse :

1. L’urbanisme : la commune autorise-t-elle l’usage touristique à cette adresse ?
2. La copropriété : que disent les statuts, et un accord de la communauté existe-t-il ou peut-il être obtenu ?
3. La licence existante : si le bien est déjà loué aux vacanciers, sa licence reste-t-elle valable après la vente ?
4. Le numéro d’enregistrement national : existe-t-il, ou peut-il être obtenu ?
5. La fiscalité des loyers : les revenus locatifs se déclarent en Espagne. Un gestor vous explique les obligations selon votre situation.
6. La demande réelle : la zone attire-t-elle des locataires aux périodes où vous voulez louer ?

Ces points juridiques et administratifs sont à faire valider par des professionnels habilités. Dans nos formules, ils sont vérifiés avant tout engagement de votre part.

Location saisonnière ou longue durée ?

Les deux approches ne répondent pas au même projet.

La location saisonnière vous permet de profiter du bien une partie de l’année, et de le louer le reste du temps. En contrepartie, elle est plus encadrée et demande plus de gestion : ménage, remise des clés, annonces, accueil des voyageurs. Une gestion locale est souvent nécessaire si vous habitez loin.

La location à l’année est plus simple à gérer au quotidien, avec un seul locataire sur une longue période. Elle obéit à d’autres règles, celles des baux d’habitation, et vous ne pouvez plus profiter du bien vous-même pendant le bail.

Aucune n’est meilleure dans l’absolu. Le bon choix dépend de votre usage, de la zone et du type de bien. Dans une ville vivante toute l’année comme Alicante ou Torrevieja, les deux options se discutent.

Notre approche : des faits, pas des promesses

Pas de rendement théorique ni de promesse de revenus : on regarde des biens comparables réellement loués dans la zone, et le point réglementaire est validé par des professionnels avant tout engagement. Pour en savoir plus, consultez notre page investissement locatif et nos formules.

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Informations générales, à jour à la date de mise à jour de l’article. Les règles évoluent régulièrement et dépendent de chaque bien : faites-les valider par un avocat ou un gestor avant de vous engager.