Les frais réels d'un achat immobilier en Espagne

Vous avez repéré un appartement près de la mer à Torrevieja, ou une villa avec piscine à Calpe. Le prix vous convient. Avant de vous projeter, une question mérite d’être posée tout de suite : combien allez-vous payer en plus du prix affiché ?

En Espagne, comme en Belgique ou en France, l’acheteur règle des taxes et des frais au moment de l’achat. Ils ne sont pas plus compliqués qu’ailleurs, mais ils ne portent pas les mêmes noms, et leur montant dépend de deux choses : le type de bien (ancien ou neuf) et la région où il se trouve. Voici comment vous y retrouver, sans jargon.

Quels frais s’ajoutent au prix d’un bien en Espagne ?

	Bien ancien (acheté à un particulier)	Bien neuf (acheté à un promoteur)
Taxe principale	ITP, fixé par la région	TVA, taux national
Taxe sur l’acte	Non	AJD, fixé par la région
Notaire et registre	Oui, selon un barème officiel	Oui, selon un barème officiel
NIE	Obligatoire	Obligatoire
Avocat	Conseillé	Conseillé

La différence principale se joue sur la taxe : l’ITP pour l’ancien, la TVA et l’AJD pour le neuf. Les deux ne se cumulent jamais.

Quel est le taux de l’ITP pour un bien ancien ?

L’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est l’impôt payé quand on achète un bien d’occasion, c’est-à-dire à un particulier. C’est l’acheteur qui le règle, après la signature chez le notaire. Son taux est fixé par chaque région, et c’est là que la Costa Blanca et la Costa Cálida se distinguent.

• Costa Blanca (Communauté valencienne) : taux général de 9 %, en vigueur depuis le 1er juin 2026 (Ley 5/2025 de la Generalitat Valenciana).
• Costa Cálida (Région de Murcie) : taux général de 7,75 %, en vigueur depuis le 25 juillet 2025 (Ley 3/2025 de la Región de Murcia).

Ce taux s’applique au prix d’achat déclaré dans l’acte. Ces deux régions ont récemment revu leurs taux à la baisse. C’est une bonne raison de toujours vérifier le taux en vigueur au moment de signer, plutôt que de se fier à un article ancien.

Quelles taxes pour un bien neuf : TVA et AJD ?

Quand vous achetez un logement neuf directement à un promoteur, l’ITP ne s’applique pas. Il est remplacé par deux taxes.

La TVA (IVA en espagnol). Pour un logement, c’est le taux réduit de 10 % qui s’applique, le même dans toute l’Espagne (Ley 37/1992 del IVA). Elle est généralement payée au promoteur, au fil des versements prévus au contrat.

L’AJD (Actos Jurídicos Documentados). C’est une taxe sur l’acte notarié lui-même, fixée par la région :

• Costa Blanca : 1,4 % depuis le 1er juin 2026.
• Costa Cálida : 1,5 % depuis le 25 juillet 2025.

Un achat dans le neuf n’est donc pas forcément plus avantageux côté taxes : tout dépend de la région et de votre situation. Le simulateur vous permet de comparer les deux cas en quelques secondes.

Notaire, registre et avocat : comment sont fixés leurs frais ?

Trois professionnels interviennent autour de la signature. Leur rôle est différent, et il est utile de le comprendre avant d’avancer.

Le notaire rédige et authentifie l’acte de vente. Ses honoraires suivent un barème officiel (Real Decreto 1426/1989) : ils dépendent notamment du prix et de la longueur de l’acte. Le notaire vous communique le montant exact avant la signature.

Le registre de la propriété inscrit officiellement le bien à votre nom. C’est cette inscription qui protège votre achat. Ses frais suivent eux aussi un barème officiel (Real Decreto 1427/1989).

L’avocat n’est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé quand on achète à l’étranger. Il vérifie la situation juridique du bien avant que vous vous engagiez, relit les contrats et vous accompagne jusqu’à la signature. Ses honoraires sont libres : demandez un devis écrit avant de le mandater.

Dans nos accompagnements, ces vérifications sont faites par des professionnels habilités, avant tout engagement de votre part. Pour savoir quels contrôles faire sur une piscine, une véranda ou une extension, lisez notre article vérifier la légalité avant d’acheter.

Faut-il un NIE pour acheter en Espagne ?

Oui, c’est indispensable. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro d’identification attribué aux étrangers qui ont des intérêts économiques en Espagne, comme l’achat d’un bien. Sans lui, vous ne pouvez ni signer chez le notaire, ni payer les taxes liées à l’achat.

Où le demander ? Deux possibilités :

• En Espagne, auprès d’un commissariat de la police nationale ou d’un bureau des étrangers, sur rendez-vous.
• Depuis la Belgique ou la France, auprès d’un consulat d’Espagne, également sur rendez-vous.

Comment ? La demande se fait avec le formulaire officiel EX-15, en indiquant le motif « achat d’un bien immobilier ». Une taxe administrative est à régler. La présence du demandeur ou de son représentant est obligatoire : si vous ne pouvez pas vous déplacer, un représentant peut s’en charger, uniquement avec une procuration notariée.

Quel délai ? Selon le consulat d’Espagne à Paris, le NIE est délivré en moyenne en deux semaines, mais ce délai peut s’allonger. Le bon réflexe : lancer la démarche dès que votre projet se précise, sans attendre d’avoir trouvé le bien.

Quels frais si vous financez par un crédit ?

Si vous financez une partie de l’achat par un prêt, en Espagne ou dans votre pays, deux points sont à connaître.

L’AJD du prêt n’est plus à votre charge. Depuis le Real Decreto-ley 17/2018, la taxe sur l’acte de prêt hypothécaire est payée par la banque, et non plus par l’emprunteur.

D’autres frais bancaires peuvent exister : l’expertise du bien (tasación), exigée par la banque, et d’éventuels frais de dossier. Ils varient d’une banque à l’autre : demandez-les par écrit en comparant les offres.

Existe-t-il des taux réduits ?

Les taux cités plus haut sont les taux généraux. Des taux réduits existent dans certains cas, selon votre situation : résidence principale, âge, famille nombreuse, handicap… Les conditions changent d’une région à l’autre et sont souvent précises.

Si vous pensez être concerné, faites vérifier votre situation par un gestor ou un avocat avant de signer. Il vous dira si vous y avez droit, et quelles démarches faire. La question mérite par exemple d’être posée pour un projet de retraite en Espagne, où le bien devient la résidence principale.

Comment estimer votre budget total ?

La bonne méthode tient en trois étapes :

1. Partez du prix du bien qui vous intéresse.
2. Ajoutez les taxes selon le type de bien et la région, avec notre simulateur de frais d’achat.
3. Prévoyez une marge pour le notaire, le registre, l’avocat et, si besoin, la banque. Leur montant exact vous sera communiqué par chacun avant la signature.

Avec ces trois éléments, vous connaissez votre budget réel. C’est lui qu’il faut comparer à votre enveloppe, pas le seul prix affiché dans l’annonce. Pour aller plus loin, notre guide gratuit de l’acheteur reprend toutes les étapes d’un achat, de la recherche au notaire.

Faisons le point sur votre budget. Vous avez un bien en tête, ou seulement une enveloppe ? En visio, Patrice Libert regarde avec vous l’ensemble de votre budget : le bien, les taxes, les frais et le voyage de visite. 30 minutes, gratuites et sans engagement. Réserver ma visio découverte

Informations générales, à jour à la date de mise à jour de l’article. Elles ne constituent pas un conseil fiscal : faites-les valider par un gestor ou un avocat pour votre situation.