Piscine, véranda, extension : vérifier la légalité avant d'acheter

C’est l’un des points qu’on vérifie systématiquement avant un achat en Espagne : une piscine, une véranda fermée, un solarium ou une extension doivent avoir été autorisés. Sur les photos d’une annonce, cela ne se voit pas. Et une fois l’acte signé, la situation du bien devient la vôtre.

Rassurez-vous : ces vérifications sont simples à organiser, et elles se font avant de vous engager. Voici ce qu’on regarde, pourquoi, et qui s’en charge.

Pourquoi faut-il vérifier les aménagements ?

Beaucoup de biens sur la côte ont été agrandis ou aménagés au fil des années, parfois par plusieurs propriétaires successifs : une piscine ajoutée, une terrasse fermée en véranda, un solarium sur le toit, une pièce en plus. La plupart de ces travaux sont en règle. Mais il arrive qu’une autorisation n’ait pas été demandée, ou que les travaux n’aient jamais été déclarés au registre ou au cadastre.

Ce n’est pas propre à l’Espagne : on retrouve la même question en Belgique ou en France. La différence, quand on achète à distance, c’est qu’on ne connaît ni la commune, ni ses règles, ni l’historique du bien. D’où l’intérêt de faire vérifier.

Quels documents consulter ?

Trois sources d’information sont à croiser. C’est leur comparaison qui permet de repérer ce qui mérite d’être creusé.

Que dit le registre de la propriété ?

Le registre de la propriété (Registro de la Propiedad) inscrit les biens et les droits qui s’y rattachent. L’extrait le plus courant s’appelle la nota simple. Il indique :

• l’identification et la description du bien,
• le ou les propriétaires,
• les droits et charges qui pèsent sur le bien, comme une hypothèque ou un usufruit.

La nota simple a une valeur d’information. Elle se demande en ligne auprès du Collège des registradores, ou directement au registre compétent. Elle permet notamment de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, et que le bien est libre de dettes au moment de la vente.

Que dit le cadastre ?

Le cadastre (Catastro) est un inventaire administratif et fiscal des biens. Il décrit la parcelle, les constructions et leurs surfaces. Il se consulte sur la sede électronique du Catastro, qui dépend du ministère espagnol des Finances.

Pourquoi comparer les deux avec la réalité ?

Idéalement, la description du registre, celle du cadastre et ce que vous voyez sur place correspondent. Quand ce n’est pas le cas, par exemple une piscine visible sur place mais absente des documents, ou une surface habitable plus grande que celle déclarée, c’est un signal à approfondir. Cela ne veut pas dire que le bien est à écarter : cela veut dire qu’il faut comprendre pourquoi.

Quelles autorisations d’urbanisme vérifier ?

En Espagne, les travaux sont autorisés par la commune. Selon la nature des travaux et l’époque de construction, plusieurs documents peuvent entrer en jeu :

• la licence de travaux (licencia de obra), qui autorise la construction ou les travaux,
• le certificat de fin de travaux, qui atteste que le chantier est terminé,
• le document d’occupation ou d’habitabilité, dont le nom et la forme varient selon la région et la commune.

Pour une piscine, une véranda ou une extension, on vérifie qu’une autorisation a été accordée, et que ce qui a été construit correspond à ce qui a été autorisé. Ces vérifications se font auprès de la mairie, par un avocat ou un professionnel habilité.

Que faire si un aménagement n’est pas en règle ?

Pas de panique : découvrir un point à régulariser avant de signer, c’est justement l’objectif de la vérification. Selon l’ancienneté des travaux, la zone et leur nature, plusieurs issues sont possibles :

1. Régulariser : dans certains cas, la situation peut être mise en ordre. On peut demander que ce soit fait par le vendeur avant la vente.
2. Négocier : le point peut être pris en compte dans le prix ou dans les conditions de la vente.
3. Renoncer : si la situation est trop incertaine, mieux vaut passer à un autre bien, en connaissance de cause.

Chaque situation est différente. C’est un avocat qui vous dit ce qui est possible pour le bien précis.

Faut-il faire inspecter l’état du bien ?

La légalité est une chose, l’état réel du bien en est une autre. Pour une maison ou une villa, surtout ancienne, il est recommandé de faire examiner le bien par un professionnel du bâtiment avant de vous engager.

Il peut regarder notamment :

• la structure et les éventuelles fissures,
• l’humidité,
• la toiture et les terrasses,
• la piscine et ses équipements,
• les installations électriques et la plomberie.

Ce contrôle vous donne une vision claire des travaux éventuels à prévoir, et un argument de plus dans la négociation.

Qui fait ces vérifications ?

Dans nos formules, les vérifications juridiques, de construction et d’urbanisme sont faites par des professionnels habilités, avant tout engagement de votre part. Patrice Libert, qui vit sur place, s’occupe du terrain : les visites, les échanges avec les vendeurs et les agences, et la négociation. Le dossier juridique est suivi par notre partenaire jusqu’à la signature chez le notaire.

Pour le détail, consultez nos formules et notre méthode. Et pour votre budget global, n’oubliez pas les taxes et frais présentés dans notre article sur les frais réels d’un achat en Espagne.

La liste à garder sous la main

Avant de signer pour un bien avec piscine, véranda ou extension :

1. Nota simple : le vendeur est-il le propriétaire, et le bien est-il libre de charges ?
2. Cadastre : la description et les surfaces correspondent-elles ?
3. Réalité : ce que vous voyez sur place figure-t-il dans les documents ?
4. Autorisations : les travaux ont-ils été autorisés par la commune ?
5. État : un professionnel du bâtiment a-t-il examiné le bien ?

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Informations générales, à jour à la date de mise à jour de l’article. Ce site ne donne pas de conseil juridique : chaque situation est à examiner par un avocat.